牛奶二代宅–樂菁驗屋–專業知識與精準儀器，連建商主任都驚嘆的驗屋團隊 @ 過期牛奶

牛奶二代宅終於進入另一個階段了。因為預售屋的關係，趁著新家孵蛋的這段期間，把玩「DWG TrueView」及「SketchUp」設計軟體，悠哉模擬著未來的生活空間，直到最近被通知要驗屋了，真的有種敲響警鐘的錯愕。第一個要面臨的就驗屋方式的抉擇，從是否自行驗屋，到選擇哪個團隊代驗，都是令人苦惱的決定。
牆面是否平整、油漆粉刷是否美觀等，這些表面瑕疵的問題並不難被抓到，但牆面有無滲漏水、管道有無破損堵塞、電力負載是否足夠等，這才是真正影響到居住安全的關鍵項目，而這也正是我決定尋求專業團隊來協助驗屋的出發點。

插曲：初驗時，樂菁抓出一塊L型地磚裂縫，外觀上幾乎難以用肉眼視別，最後在複驗時跟建商主任一起用「摸」的才感覺到地磚斷裂隆起，當下連主任都直呼這驗屋公司也太仔細了！

選擇樂菁及檢驗項目

與「樂菁驗屋」的洽詢、預約到售後服務，都是透過Line上面完成，一來溝通方便，二來討論內容也都有憑有據。加上「樂菁驗屋」的Line窗口回應時間很快，有問必答，讓人覺得很踏實。

在表明有驗屋需求後，Line窗口提供了樂菁驗屋的35項檢測內容。

我建議各位要詳細閱讀這份檢測內容，雖然各家檢測內容看似大同小異，但我發現有些驗屋公司會將檢測項目細分，容易讓人有項目灌水的想法。

例如這家檢測內容就將「弱電系統檢測」，拆分成電視、電話、網路三個獨立項目，但弱電對「樂菁驗屋」來說只是其中的一個項目喔。

Line窗口除了提供檢測內容外，另外會提供一份資料，描述會利用到的檢測儀器，及檢測實施方式。

在敲定驗屋日期後，事前請提供「室內平面圖」及「水電平面圖」，驗屋團隊會需要據此與現場狀況進行比對，接著就是等待驗屋日期的到來。

儀器設備及團隊人數

依照預定的時間抵達後，帶隊的霍隊長會先領著屋主解說一遍今天大致的驗屋流程。

本人也沒本錢購置百坪豪宅，但當天施測人員居然高達五位(含隊長)，對比幾天前遇到鄰居的驗屋公司只排出了三位，「樂菁驗屋」的陣容可說相當浩大。

然而即使人數眾多的情況下，當天整個驗屋程序仍然花費了近三個小時，足見團隊施測的細膩度。

團隊成員熟練的將幾大箱的儀器設備班進場，當然設備進場之前，地磚已先經過空鼓敲擊測試。

霍隊長說，專業精準的儀器是他們另一個強大的武器。

以這台價格約四十幾萬的熱顯像儀為例，每年都需要花費七八千塊到龜山的國家標準檢驗局進行校正及送驗，以確保數值的精準度。

只要是經過檢驗校正的儀器，都會貼上這明顯的黃色標籤貼紙，上頭會記載最近的檢驗日期。

霍隊長說：訪間有些驗屋公司幾乎都不會拿自己的儀器去做校正，原因很簡單，因為設備送檢需要昂貴的費用。

而這些驗屋公司手上來路不明的儀器，自然不會願意再花費成本去送檢。

至於儀器校正為什麼重要，當屋況糾紛進入到法院訴訟程序時，經過標準局檢驗的數據自然就更有公信力，對屋主權益更是一種無形的保障。

因為驗屋時間相當耗時，團隊還貼心帶來了摺疊椅，是提供給屋主休息用的，感謝啦。

弱電設備檢驗-自行與建商檢驗

由於我們有請驗屋公司代驗，因此當天建商僅就弱電設備(電視、電話、網路)對屋主進行測試。

現在新大樓都會有基本的無線數位電視 DTV，大約會有22個頻道左右，從檢測工具上可以同時觀看畫面，也會顯示頻道品質數據。

網路部份，會進行室內各個分線網點的測試，確定網路線運作正常。

電話部份，則是在分線箱設置一個蜂鳴器，在室內各個線孔進行測試，當聽到蜂鳴器作響就可確定線路正常。

雖然建商完成弱電測試，但樂菁仍拿出自己的電視測試設備，再次進行頻道掃描及影音播放。

天地門外觀檢驗

弱電設備測試完成後，接下來工作就回到驗屋團隊身上。首先進行屋況外觀的檢查，包含天花板、牆面的油漆是否平整，地磚是否空鼓、未收邊，門窗有無汙損等等。

磁磚空鼓測試，由於地磚尺寸有大有小，因此樂菁並不會固守一般的5點敲擊法則，而是利用「磁磚打診棒」從地磚外圍開始以同心圓的方式，逐漸向圓心敲擊，這樣的檢測方式會更為全面。

當我向霍隊長請教這處牆角地磚裂縫時，霍隊長就透漏目前建案常有的現象：面對這種轉角，為求美觀，地磚通常會順著轉角切割。但這樣的作法，容易讓一面磚同時承受不同力量的硬力，因此容易產生裂縫。

比較好的做法應該像浴室窗框，將瓷磚切割成整磚後，再行貼附，此工法稱為整磚貼附，雖然切割後不及原來美觀，卻能達到壓力分散的效果喔。

牆面平整測試，檢測方式是先將環境光線降低，在利用手電筒的集束光線，斜著照向牆面，此時牆面上任何的不平整瞬間現形。

例如這凸起的油漆顆粒，在這樣的打光方式下，就顯得非常明顯。霍隊長說：人臉從45度角打光最美，但對牆面來說卻是最受考驗的角度。
這方法其實不難，若想自行驗屋的朋友可以學起來喔。

磁磚抹縫檢驗，室外陽台是二丁掛磚大量黏貼的位置，施工尾聲會以「稀釋劑」清洗牆面，但有時會將原本溝縫的水泥洗出。

此時就需要有經驗的專業人員快速幫我們找出有抹縫孔蝕的溝縫，後續請建商重新填補。

佩服當天團隊成員的好眼力，連這小一塊非常不起眼的破損都能幫我找出來。

另外，向是廚具櫃體門片的些微不平整，也都替屋主做出清楚標示。

我也利用這次腦部了許多知識，例如各位有注意到自己家窗戶角落這2-3公分的切口嗎？社區群組裡就有人問這是損傷嗎，是否為缺失？

隊長霍先生說：這其實是窗框導水孔，避免雨水累積在窗溝中，是很正常的切口並非損壞，各位不用擔心喔。

地牆面平整性測試

這顆向四面打出綠色光線的儀器就是「雷射水平儀」，不覺得很像太空登陸小艇嗎？

檢測員會將空間周圍打出一到水平的光線，接著測量空間四角的高度。隊長霍先生說：根據建築法規是每三公尺正負誤差不能超過一公分。也就是說牆面一側的雷射線離地測得15公分，若三公尺遠的牆面上測出離地 17公分，就是不合規定。

接著會對窗框設出另一道垂直線，確認窗框是否歪斜。

空品等六項數值檢驗

電磁波檢測，數值0.17mg(毫高斯)，幾乎可說是0電磁波的美好數據，但檢測員sir說，目前是空屋狀態下檢測，未來當電視、微波爐、網路分享器等家電進駐後，數值將會無可避免的升高。

PM2.5與甲醛檢測，由於近日不斷降雨，空氣本身就不容易攜帶微粒，加上空屋狀態，PM2.5與甲醛檢測儀器上皆呈現出 0.00 的滿分數字。

後續當裝潢、家具進駐後，甲醛難免會提升，通常只需加強通風個兩三天，甲醛就會大量消散。

水壓測試，檢測結果約為 3kgf/cm²，合乎 2-4kgf/cm² 的標準範圍內。檢測員sir說，進行水壓測試時，必須確定全室當下無他處放水，這樣的測量結果最準確。
不過目前工區仍是臨時水電，後續切換到正式水電後，需要再自行觀察一下，但由於大樓採用重力給水，中間樓層的我們倒是不太需要擔心水壓部份。

牆體含水率檢測，測得數值 2.8%，低於標準值 7% 以下，最主要是檢測當混泥土裡含有雜質，含水率就容易升高。

當時我提出為什麼只需一面外牆的數據即可的問題，檢測員黃sir說：大樓施工時，整層樓的牆面幾乎都會是同時間進行灌漿，因此混泥土品質一致，選擇最常遭受雨打的牆面測試即可具代表性。

輻射檢測：檢測值為 0.28，低於標準值 0.5 以下，主要可檢測結構體中有無使用輻射鋼筋。黃sir說到，自從1983年發生輻射屋事件後，建築法規已經規範建商須提出所使用的鋼筋需「無放射性污染證明」，可說是國家已做了第一時間的把關。

噪音分貝檢測，檢測值為57.6分貝，略高於標準值55分貝，由於當時正實施驗屋，難免出現噪音。

由於日前已來過現場進行冷氣施工丈量，室內幾乎聽不到馬路上的噪音，因此這項數值超標我倒是不擔心。

瓦斯偵測器

瓦斯偵測器作動檢測，通常新屋驗屋時，大樓還不會接上天然瓦斯，因此施測人員會利用瓦斯罐釋放出丙烷，來模擬天然瓦斯甲烷漏氣的狀況。

若偵測器發現到瓦斯氣體，不僅室內會有告警聲響，訊息也會透過門口機傳送給警衛。

霍隊長說：由於丙烷及甲烷比空氣輕，容易隨風飄散，因此偵測器會裝置在廚房天花板等高處，但丙烷及丁烷混和體的桶裝瓦斯，氣體較空間重，累積不易飄散，此時偵測器反而需裝置在膝蓋以下的高度。

冷氣排水測試

冷氣排水測試，施測人員必須站上短梯，將沾有水管膠的孔蓋切開，再將水量打入管中。剛開始測試時，的確發生水流倒灌回流的現象，後來檢測員黃sir調整水量後就不再發生。

檢測員黃sir說：剛開啟放水管太貼近排水管的轉彎處，這樣反而容易阻擋水流的順暢，加上模擬的水流超過實際冷氣排水的流量，才導致倒灌回流。

逐一檢測房內各室冷氣排水管，測試OK。

浴室\廚房\陽台地排測試

浴室\廚房\陽台地排測試，由於地排管道孔徑較小，肉眼不易觀測，此刻就必須出動「管道內視鏡」的協助了。

只見檢測員黃sir將鏡頭深入孔中，狹小管道內各種細微的藏汙納垢都能清楚發現。

像是廚房地排的水泥淤積，天啊！原來裡頭留了這麼多意外的驚喜。

相信各位一定會問這種管道阻塞要如何自行複驗，霍隊長就拿出一個存水彎的樣品，告知我們複驗時可請主任到樓下，將同位置的存水彎底座打開，就可以確認淤積是否移除。
聽到這裡，感覺又多學會一招了。

玻璃厚度檢測

玻璃厚度檢測，檢測員miss劉利用「玻璃厚度檢測器」，逐一對室內各面玻璃窗進行量測，像照片中上方的左右橫移窗及下方固定窗就會各量測一個數值。

隔音氣密窗通常使用5mm以上厚度玻璃，檢測結果為7.69mm。說真的，若手邊沒這項數位儀器，僅靠雙手「觸摸」還真難以分辨出釐米級別的厚度。

浴室陽台滲漏水檢測

接著就是歡樂的滲漏水測試，在將地排孔蓋暫時封住後，隊長霍先生逐一將浴室及陽台可能積水處，進行大量的放水。

浴缸及淋浴間也進行放水測試，尤其蓮蓬頭還必須對周圍陰角處進行一段時間的撒水，約30分鐘後觀察這些陰角處的防水樹酯是否確實填充。

當浴室地板上的積水程度幾乎快溢出室外後，再將地排封條移除，觀察排水速度。

霍隊長說：雖然現在浴室都採乾溼分離，使用上不大可能讓浴室地板累積這麼大的水量，但還是得抱著各種可能性都會發生的想法，進行完整測試。

經過完整的放淹水測試後，不僅確認自己的屋況，隊長霍先生甚至要求能否讓團隊到樓下管道間進行查看，確認地排管線是否有滲漏跡象。

經過主任同意後，兩名隊員帶著短梯及熱顯像儀，小心翼翼的進行管道間及陽台處的觀察測試，雖然只是個小動作，卻是敦親睦鄰的開始喔。

陽台也會進行外觀及熱顯像儀的檢測，若發現螢幕上有深藍色或靛紫色就是出現低溫的現象，很有可能就是滲水了，而黃色、紅色則是高溫現象。不過當冬天時，由於牆面溫度偏低，溫差不明顯下會比較難觀察。

窗框滲漏水檢測

窗框滲漏水檢測，是驗屋環節中另一項重要的測試，有些驗屋團隊只會將水流固定在窗戶中心點灑水，這樣的檢驗進能對窗料進行測試。但樂菁的施測人員會將水柱強打在窗框的四個角點，每個點會打上10-15分鐘。

霍隊長說：窗框的四個角點就如同巴士玻璃的四個擊破處，屬於最脆弱的位置。由於角落承受了地震不同面向的力量，因此窗框處除了直向及橫向鋼筋外，還會利用斜向鋼筋補強。不過一旦發生裂縫，再加上風雨攻擊，雨水就會順著裂縫逐漸深入，久了就會成為壁癌。

因此瞄準窗框四個角點進行大量水柱攻擊，才是樂菁認為應該進行的測試方式。

熱顯像儀掃描

經過長時間的浴室陽台的淹放水及窗框水柱衝擊後，最後檢測員黃sir就利用這台高階「熱顯像儀」帶著我全室走一趟。

檢測員黃sir說：畫面判讀上越偏紅色越高溫、越偏向深藍色越低溫，通常一件物體上的溫度會是均勻發散的，因此只要畫面上有特別突出的線條色溫變化就要注意。

重要的觀測點像是管線與樓地板的接縫處，可以發現掃描時熱顯像儀會對目標處發出一道紅外線。

窗框四邊是另一處觀察重點。

浴室水區的外牆也不會放過，不過各位有發現畫面中兩條黃色線嗎？這就是輕質隔間牆的C型鋼柱。

當我們移動到一面浴室牆角時，檢測員黃sir拿出手機上的照片說：恰好同一個角度可以比對說明，右邊是滲漏水案例，左邊是當時案場狀況。如果牆面發生滲漏水，溫度就會明顯比四周低，畫面上就會有一條明顯的藍色線條。

當下我一時興起，想玩玩熱顯像儀的敏感程度，於是在牆面上按下我的手掌印，畫面上果然就有清晰明顯的色溫痕跡。

電力負載計算

驗屋流程大概進行到一半，各檢測工作陸續進行時，霍隊長就會來到總線箱這邊，開始進行縝密的「電力負載計算」。

霍隊長會根據電箱裡，電壓類型、供電用途及位置進行詳細標示，讓屋主認是家中的開關配置，那些插座走APS不斷電等。

對比電箱內部密密麻麻的斷路器，經過霍隊長整理，對每個迴路所使用的電壓、供電插座進行整理，像是220V為短線，110V為長線標示，再加上文字註記，整個配電箱的內容一目了然。不僅提升用電安全，對後續裝潢時的線路調整與冷氣測試都會更加方便。

同時間另一位隊員會在各個插座進行「插座相位測試」，確認插座的地線、火線、零線是否正確。一旦相位錯誤，雖然供電仍然正常，但原本的漏電斷路保護機制將因此消失，對用電安全造成威脅阿。

霍隊長會提供一份這樣的「總電箱電力測試分析表」，每個迴路的供電瓦數、電流安培數、採用的線徑都用詳加記錄。

霍隊長說：根據電工法規，電流30安培的冷氣迴路，就必須使用 8mm 線徑的電纜，廚房陽台等電器較多的位置，則配置 5.5mm線徑、20安培的迴路，其他一般的位置就配置 2.0mm線徑的迴路即可。

最後加總每個迴路乘載瓦數，估計為17,050瓦，由於不大可能同一時間將家中所有電器、插座都滿載使用，因此一般會取八成為用電高峰值，估計為13,640瓦，嚴苛一點則會取九成為用電高峰值，估計為15,345瓦。但不管哪種標準，對比總開關能承受的16,500瓦，評斷結果都是合乎的電力負載的。

果然魔鬼就是藏在細節裡，若不是透過這張分析表，怎知道家中電箱配置是否合理，這可以攸關未來的用電安全呢。

漏電斷路檢測

最後霍隊長拿出了另一個名為「漏電斷路器檢測儀」的專業儀器，演示一次當發生漏電時，電力迴路如何跳脫。根據電工法規定，當「漏電斷路器(俗稱的breaker)」偵測到30豪安培以下的漏電時，就必須在0.1秒內跳脫，停止供電。

首先從 110V的迴路進行測試，另一位檢測員從插座處模擬漏電。

總電箱透過「漏電斷路器檢測儀」測得當漏電到25豪安培時，電箱的「漏電斷路器」就會自動跳開，通過測試。

再次對 220V的迴路進行測試。

同樣也可以測得當漏電到25豪安培時，電箱的「漏電斷路器」就會自動跳開。
這個動作必須逐一對每個電力迴路測試，才能確保電箱的「漏電斷路器」運作正常，最終總電箱除了 220V 迴路使用了白線當非接地導線的錯誤外(應為黑線)，其餘功能運作正常。

驗屋心得

當天整個驗屋流程幾乎跑了快三個小時，從裝備進場開始，團隊就展現出經驗豐富的一面，經過隊長簡要的說明後，成員就開始井然有序的執行各自的施測任務。

當然我自詡也是個相當認真的屋主，樂菁提供的兩把椅子幾乎做不到10分鐘，就滿場跟著霍隊長跑，當然也感謝霍隊長、黃sir等人對我的問題都能一一解答，三個小時內腦補了一大堆驗屋技巧及電工法規。

熱騰騰的驗屋報告電子檔到手了，沒想到頁數居然來到 7X頁，看來要替後續的復驗煩惱了。而這份紀錄詳實的驗屋報告大約會在驗屋後的 7 ~ 10天內完成製作並寄出。

售後服務的部份，當然，專業的工程術語並非人人皆懂，若遇到報告內容不清楚時，也可以持續透過LINE做內容的問題諮詢喔。

最後，購屋是絕大多數民眾一生最重大的消費，請驗屋公司協助，無非就是希望藉由他們的專業知識替自己重要的資產把關。

在這一次的驗屋過程中，我發現屋主不能只是局外人，欲有缺失就必須與驗屋團隊多加溝通，了解發生缺失的原因，並詢問可能的解法。

畢竟建商與客戶是互相矛盾的角色，進入到複驗時，就必須靠自己的知識及堅定的立場，才能替自己爭取最大的權益。

 

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